大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理

本文摘要：（原标题：大中小城市协调发展 推展房价体系渐趋合理）正在经历人类历史上最大规模的城市化较慢前进进程，多中心、群网化的城市体系雏形初贞。与此同时，近年来中国城市住房的金融属性大大强化，房地产投机不道德引人注目，房价相当大程度上背离了经济与城市发展的基本面，热点大城市的房价泡沫较小，房价收益比持续升高；有所不同城市房价的关联性愈发显著，房价波动的空间分化日益明显。

（原标题：大中小城市协调发展 推展房价体系渐趋合理）正在经历人类历史上最大规模的城市化较慢前进进程，多中心、群网化的城市体系雏形初贞。与此同时，近年来中国城市住房的金融属性大大强化，房地产投机不道德引人注目，房价相当大程度上背离了经济与城市发展的基本面，热点大城市的房价泡沫较小，房价收益比持续升高；有所不同城市房价的关联性愈发显著，房价波动的空间分化日益明显。将有所不同城市的房价视作一个有机整体，从房价体系的角度探究城市房价的要求及其波动机制，对于完备城市体系的涉及理论，构建转型升级，强化国际竞争力，具备最重要的理论与现实意义。

一、何谓房价体系房价体系是在一定空间范围内，各种有所不同性质、规模和类型城市的住房价格差异产于、互相联系及动态变化的关系。为了测度中国房价体系的空间层级结构，糅合城市体系方法，首先根据引力模型，测算285个地级及以上城市房价两两之间的起到指数。

然后根据起到指数建构房价引力指数与综合潜力秩数。房价引力指数是指房价体系中该城市对其他城市的起到指数之和，反映了该城市在房价体系中意味著方位。综合潜力秩数是指该城市对其他城市的起到程度之和，反映了该城市在房价体系中的比较方位。

通过原作阈值，计算出来特定城市对其他284个目标城市的起到指数名列在阈值之上的数目，即为特定城市的综合潜力秩数。本文将阈值原作为5，即该城市对目标城市的引力指数名列在第5名及其以上，意味著该城市对某个城市的影响较小。若特定城市综合潜力秩数为n，回应该城市对其他城市的起到指数名列在第5名以上的数目为n。

我国城市体系的层级结构明显。一线城市综合起到指数与综合潜力秩数皆位列前茅，深圳与北京市的综合潜力秩数大幅领先于其他城市，分别为110与96，是房价体系的南北两大国家级中心城市，上海市也以较大幅领先于其他城市，其余城市是三大中心城市所在区域次中心城市或其他区域中心城市。

与此比较不应，中国城市房价不仅构成体系而且具备中心性、联系性和变动性三大特征。中心性是指城市房价在房价水平的差异，反映出有中心和边缘特征。联系性是指城市之间房价的相互影响。

变动性是城市间房价不受宏观经济、住房市场需求和住房供给等差异和联合的外部因素而产生的多样性变化。二、房价体系中心性具备四大展现出中国285个地级及以上城市的房价体系呈圆形尖塔形产于。即极少数高房价城市与其他城市房价差异极大。中国城市房价呈现出反感的右偏态产于，如果将其逆时针90度转动，则为尖塔形。

房价最大值为深圳的33942.16元/平方米，是房价均值的6.41倍，中位数的7.69倍。从意味著价格来看，中国城市房价体系具备多层次性。对中国285个地级及以上城市2015年商品房销售均价展开聚类分析，我国城市的房价从低到较低可分成9个层次，样本数量依序减少。中国房价体系具备集群化特征。

城市房价在区域空间维度上头顶核心区与较低较低核心区特征共存。利用中国285个地级及以上城市商品房均价数据，基于地理距离权重矩阵测算房价空间自涉及Moran散点图。城市房价Moran指数值为于是以，在1%水平上明显，中国城市房价具备明显的空间自相关性。从散点图上各象限内城市散点的数量及密集度来看，大多数地级及以上城市（房价）处在第一象限（头顶核心区的区间）和第三象限（较低较低核心区的区间），整体上呈现出了高房价城市被高房价城市所围困，较低房价城市被较低房价城市所围困的集群化特征。

全国层面上房价体系单中心性明显。根据房价位序的关系，作为系数的幂指数估计值n小于1，指出城市体系内的城市房价差距显著，这意味著高等级城市的房价比齐普夫定律叙述的更高，较低等级城市的房价则比较低城市更加较低。2015年的我国地级及以上城市房价位序关系的幂指数为2.230，较小程度背离1，房价体系的单中心性明显。欠发达城市群内房价单中心性较强，成熟期城市群房价中心性略为很弱。

各个城市群内幂指数估计值广泛小于1，各城市群内部房价低的城市与房价较低的城市的差距较小。成熟期的城市群其房价体系中心性略为很弱，2015年珠三角城市群的幂指数估计值仅有为1.15。

三、房价体系的联系性具备四大效应房价体系的联系性展现出为区域内城市的蔓延效应、虹吸效应与区域内城市的传染效应与迁入效应。区域内房价的蔓延效应在繁盛地区内（城市群）城市间较为显著。蔓延效应指一个区域中心城市房价下跌，不会造就周边城市房价下跌。

在沪苏浙皖大长三角地区，上海对周边城市房价有最重要影响。格兰杰因果检验找到，上海市房价变动是南京市、杭州市和合肥市房价变动的格兰杰原因，指出上海市房价是该地区房价本文蔓延的传导源。此外，南京市的房价波动对合肥和杭州房价具备再行上涨造就后上涨的波纹状蔓延影响。

京津冀城市群与珠三角城市群内也不存在更为明显的蔓延效应。区域内房价的虹吸效应在单中心城市群内比较引人注目。虹吸效应指一个区域内中心城市房价下跌，对周边城市产生负面影响。

以城市群为区域空间分析单元，基于2016年4月至2017年3月的数据找到，在部分单核核心区特征显著的城市群内，中心城市房价不存在虹吸效应，即中心城市房价大上涨，周边城市房价增幅被诱导而较慢下跌，甚至经常出现负增长。在石家庄城市群、中原城市群、武汉城市群、长株潭城市群、南宁城市群和成渝城市群内，首位城市（区域中心城市）房价大上涨，而其余城市房价增幅比较较小。

这些地区城市间房价变动不存在非同步性以及中心城市大上涨诱导了周边城市房价的下跌，指出域内首位城市房价对周边城市房价构成了显著的虹吸效应。2015年以来，我国三大城市群的中心城市的房价增幅此起彼伏，传染效应明显。

传染效应指一个区域中心城市房价下跌，引发另一个区域城市中心城市房价下跌。深圳的房价变动是上海市房价变动的格兰杰原因，上海市房价变动是北京市房价变动的格兰杰原因，但深圳市房价变动并不是北京市房价变动的格兰杰原因。三大中心城市间房价经历着由南向北的传染过程，区域中心城市间房价的联系不存在领先迟缓传染关系，以及必要或间接的蔓延影响。

从区域间城市，房价的迁入效应展现出比较突出的是东北地区部分城市和海南的部分城市间。迁入效应指一个区域中心城市房价下跌，对另一个区域城市中心城市房价产生负面影响。

在2016年1月-2017年2月的样本期内，作为许多东北人的迁入目的地，海南省的三亚和海口的房价同比涨幅维持持续减少态势，但东北地区像丹东、牡丹江和锦州等人口清净流入城市房价增长速度维持比较稳定或上升，尤其是锦州的房价在2016年2月和10月经常出现了倒数上升。四、房价体系的变动性从城市分化向城市群分化演进一二三四线城市间房价分化持续激化，一线城市房价中心性增强。

2001年以来，中国地级以上城市有所不同等级间城市房价差距大幅减小。一线城市增幅加快，二、三、四线城市商品房增幅放缓。与此同时，2005年-2015年，深圳市综合潜力秩数由71下降至110，北京市综合潜力秩数由53下降至96，上海由32下降至51，我国房价体系三大中心城市对其他城市的起到大大强化。房价体系就越来具备城市群特征。

首先，城市群与非城市群房价间房价差距减小。2001年以来，中国城市群房价均值与非城市群内房价同步增长，其房价差距大幅减小。其次，有所不同级别城市群房价分化明显，一线城市群房价与二线城市群房价差距逐步减小。按照城市群的发展、发育状况以及在世界、全国和区域层面上的定位，课题组将中国城市群区分为一线、二线、三线和四线城市群。

在3个一线城市群与7个二线城市群中，一线城市群房价均值（珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群）总体领先于二线城市群房价均值（海峡西岸城市群除外），指出这三大城市群内城市房价水平广泛较高，且维持倒数上升态势。其他城市群的快速增长趋势不一，城市群房地产市场区域分化渐趋明朗。最后，一线城市群内房价差距开始减少，二、三线城市群内房价差距有所减小。

幂指数估计值与城市城市群内城市房价差距成正比，幂指数上升意味著城市群内的房价渐趋发散，反之亦然。中国一线城市群内房价位序的幂指数高于二、三线城市群的幂指数，且大幅减少，这解释中国成熟期城市群的群内房价渐趋发散，有所不同级别城市群内房价分化激化。

五、房价体系由城市体系因素要求由于中国城市房地产市场的特殊性，其供给面受土地供应等因素容许，供给弹性较小，主要不受需求面影响。城市体系的基本决定因素为人口规模，人口规模与增长速度是房地产市场需求的基础，所以城市体系对房价体系有根本性影响，房价体系的多层次与集群化，正是中国多层次、集群简化的城市体系在房价体系上的投影。房价体系与城市体系总体上具备一致性。

首先，房价与人口、经济密度基本实时分化。中国地级及以上城市房价与常住人口、地均GDP的变化趋势高度一致，均值实时提升，标准差大幅减小，变异系数有所减小，人口规模对房价有较小影响。

其次，城市规模引力指数与房价引力指数不存在明显的于是以涉及关系。根据引力模型计算出来了两两城市之间可达性指数，然后根据285个地级及以上城市两两之间的可达性矩阵，计算出来出有每个城市与全国其他284个城市的空间相互作用总和，是为城市规模引力指数。

房价体系与城市体系具备相似性。首先，房价体系与城市体系都具备多层次性，但前者层级更加多。房价体系可分成8个层次，前4个层次样本较较少，只有13个。房价体系可分成9个层次，前5个层次样本较较少，只有11个。

其次，房价体系与城市体系都具备集群简化的特征。从城市人口空间自涉及与城市房价空间涉及图可以显现出，两者都具备高高低低的集群特征。六、部分城市房价体系背离合理水平住房市场需求是驱动楼市发展的最主要动力，还包括消费性市场需求（自住性、提高型）、投资性市场需求、投机性市场需求的获释或短期变换不会对住房市场产生最重要影响。而以套利、抹黑居多的投资投机性住房市场需求具备短期内很快涌进楼市的特点，催高楼市虚火，造成房价体系远超过合理体系的水平。

多数三线以上城市的房价收益比多达合理水平。按照世界银行对全世界房价与收益关系的经验标准，房价收益之比3-6更为合理。利用2015年数据研究找到：在全国104个一、二、三线城市中，房价收益比在6以上的城市为58个，占到比55.8%，其中正处于6-9区间的有45个，9以上的样本有13个，指出一些城市的房地产泡沫比较严重。房价体系有所不同城市体系，产于更加平缓，单中心性明显。

从全国地级及以上城市房价与常住人口产于来看，房价呈现的右稍态性弱于常住人口，同时其众数的概率密度大于常住人口，这意味著其产于更加集中于。房价体系影响城市的规模体系和功能体系。房价体系的变动相对于城市体系不存在一定的独立性，并通过生活成本效应与收益效应影响城市内部居民的效用水平、产业规模以及城市间的要素流动等途径对城市体系产生反作用。

房价增高有可能吸管较低技能劳动力，提升劳动力素质，增进城市功能提高，对人口产生一定吸引力，但也有可能造成居住于成本上升，使得人口萎缩、功能弱化。房价体系对城市体系的反作用不存在滞后性，故用于房价对数一阶迟缓实地考察两者关系。房价对数一阶迟缓对常住人口对数的影响为推倒U型曲线的前半段，即两者不存在于是以涉及关系，但随着房价的增高，对人口规模的促进作用逐步弱化。

七、房价体系对中国经济转型升级的影响经济转型升级是指经济发展形态与方式的转化成提高。转型升级的过程就是经济竞争力提高的过程，从形式上是指经济形态的高级化、多元化、新型简化和正常化，从内容上是指市场需求结构、产业结构和要素结构的改良和提高。转型升级向其他事物发展一样有自身发展的规律，分成前期累积、中期发展与后期蔓延，即孕育期、极化期、蔓延期。一个国家有所不同区域和产业的转型升级进程不会有所不同，不会经历由趋同向分化，再行由分化向趋同的过程，其转型升级的速度也将经历较慢前进加快前进滑行前进的过程。

中国于是以处在转型升级的极化期，即少数中心城市正在挤满周边的资源要素加快前进转型升级，并造成与周边和全国整体区域的分化。深圳等个别城市和产业早已构建转型突破，中国的高铁、航天、电商等沦为新兴产业的领跑者，但城市转型升级长年步履蹒跚。由于集中力量筹办大事的规模优势，大国有条件构建转型升级的突破，但必需避免和超越转型升级的极化 陷阱。事实上，转型升级必须条件和动力的双引擎，但是现实中条件往往是一把双刃剑。

其中，房价体系就是一把十分锐利的双刃剑。房价体系最少从两个方面影响转型升级和竞争力提高的机制。

第一，房价通过成本渠道影响经济的转型和升级；第二，房价通过投资渠道影响经济的转型和升级。当房价在一定范围内和在一定增幅内，其不利于更有资本、倒逼创意、吸管低端产业，房价有可能是转型升级的杠杆。

当房价高于一定范围与增幅，将有利于更有资本、吸管低端产业，房价低于一定范围与增幅，将有利于引领资金投入创意、更有高端人才与要素。在这两种情况下，房价体系将是转型升级的陷阱。为了定量分析房价体系与转型升级关系，本文建构经济高级化指数，分析有所不同城市房价对转型升级的有所不同影响。

经济高级化指数（产业结构升级）还包括关键产业从业人员占到比、地均GDP、全社会固定资产投资占到GDP比重（逆向）、专利许可数。这四个指标依序体现了产业素质、城市土地利用效率、市场需求结构、城市主体创新能力。

鉴于我们研究的转型升级主要是指要素驱动向创意驱动的转型，自由选择的样本主要是中国的一、二、三线城市。根据有数经验与研究，本文将房价收益比划分成4个区间，高于4为较低区间、4-6为合理区间、6-9为较高区间、小于9为过低区间。同时将经济高级化指数三等分成三个区间：低、中、较低。绘制经济高级化指数与房价收益比散点图，仔细观察样本城市产于，可以将之区分为8个分组。

依据分组结果，实地考察有所不同组样本城市经济高级化指数四个指标的明确方位，对城市房价泡沫与结构转型做到更进一步分析。第一组城市经济高级化程度低，但房价过低，威胁转型升级。该组城市还包括深圳、北京、上海。

深圳、北京和上海的经济高级化指数与房价收益比名列皆位列前茅。该组城市在每百人高新技术产业劳动力数、地均GDP、全社会固定资产占到比、专利许可数四个指标上，皆坐落于前茅。这些城市产业素质好，土地利用效率低，市场需求结构合理，创新能力强劲。一线城市作为中国经济中心与创意中心，固然房价收益比过低，不存在房价泡沫，但其经济增长速度、收益快速增长预期与创新能力等因素有效地承托了房价预期。

第二组城市经济高级化程度中，但房价过低，有利转型升级。该组城市还包括广州、杭州、厦门与珠海。这4个城市的房价综合潜力秩数较高。其经济高级化指数位列第4-15名，归属于第二阶梯，房价收益之比第4-8名，相对于其经济高级化指数更高，不存在房价泡沫。

该组城市的4个指标大多正处于较好区间，但高于第一组城市，其中厦门与广州四个指标皆较好，杭州除地皆GDP，广州除专利申请外，其他三个指标也都正处于较好区间。该组城市经济高级化指数较高，但不存在某个方面的短板，与房价收益比僵化，不存在相当程度的房价泡沫。

第三组城市经济高级化程度较低，房价过低，伤害转型升级。该组城市还包括温州、福州、汕头、太原、舟山与海口。这些城市的四个指标最少有一个正处于较好区间，房价泡沫妨碍了城市转型升级，房地产市场不存在相当程度的风险。

第四组城市经济高级化程度中，但房价略为低，驱动转型升级。该组城市还包括济南、南京、成都、宁波、苏州、绍兴与佛山。这些城市中在四个指标上，南京皆正处于较好区间，但高于第一组城市，其他城市则皆有两到三个指标正处于较好区间。

总体来看，经济高级化指数互为，在明确指标方面不存在短板，虽然这些城市房价收益较为低，但与经济高级化指数未僵化，房价驱动了这些城市的转型升级。第五组城市经济高级化程度较低，但房价略为低，诱导转型升级。该组城市还包括38个样本，在104个样本中占比36.5%，以武汉、重庆、青岛、石家庄等为代表。这些城市在四个明确指标上，除部分有两个指标正处于较好区间外，多只有一个或零个正处于较好区间。

这些城市的房地产市场不存在一定泡沫，与结构转型有一定程度的僵化，诱导了转型升级。第六组城市经济高级化程度中，但房价不低，上升转型升级。该组城市有天津、东莞、中山与大庆。这四个城市的经济高级化程度互为，在四个明确指标上，皆有两、三个指标正处于较好区间。

房价收益较为正处于合理区间，房价不低，有可能上升了这些城市的转型升级。第七组城市经济高级化程度较低，但房价不低，驱动转型升级。

该组城市还包括42个样本城市，多为三线城市，占到总样本40.4%。这些城市在四个明确指标上大多正处于较好区间，只有个别城市在某个指标上正处于平均值附近水平。

其转型升级动力严重不足，与房价收益较为较低有一定关系。第八组城市经济高级化程度较低，但房价较低，有利转型升级。

该组城市还包括来宾、克拉玛依与临沂。这些城市的房价收益比高于合理水平，经济高级化程度较低，四个明确指标皆正处于较好区间。

过较低的房价有利于这些城市的转型升级。从分组分析结果来看，转型升级与房价收益比的对应关系可以分成两个类型。第一、二、四、七、八组中，经济高级化指数与房价泡沫不存在较强的于是以涉及关系，较高的房价与房价收益核对结构转型有一定的促进作用，较低的房价收益比在一定程度上妨碍了结构转型升级。在第三、五、六组中，经济高级化指数与房价收益比经常出现了错配，第三、五组中样本城市较高的房价妨碍了其结构转型升级。

八、构建房价与收益的同步增长在以上分析基础上，本文指出政府有能力把触当前房价体系，其调控的原则有误利用杠杆，横跨陷阱，增进转型升级，总的目标为趋向平衡，即城市房价不应与当前房价收益比比较不应，城市间房价差距不应与城市间收益与未来预期收益差距相匹配，构建房价与收益的同步增长。明确有以下政策建议：第一，完备和培育我国多中心群网化的城市体系，通过大中小城市（镇）的协调发展，促成房价体系渐趋合理，增进城市转型升级。明确采行重点发展城市群体系、放松对大城市的容许、因地制宜区别发展小城镇、建构多尺度的多中心以及增进城市空间和功能体系的网络化等措施。

第二，利用市场调节供需，增进各城市房价合理增进各城市转型升级。在市场需求方面，诱导投机和投资，让住房重返居住于属性。严苛诱导针对普通商品住房的投资投机，掌控住房投资投机的金融杠杆；必要放宽房贷利率优惠政策，提升住房用于成本，诱导投机性市场需求。

在供给方面，提升土地供给弹性，增大土地供应结构调整的力度，适应环境现实的住房市场需求，使价格一直在合理区间，增进城市转型升级。第三，因城施策和协同同步的房价体系调控，使其渐趋合理，充分发挥对经济转型升级的促进作用。优化要素空间配备，协商公共服务均衡发展，前进基本公共服务均等化。

充分发挥城市体系功能，强化中心城市电磁辐射造就功能，增进协调发展。创建以人口基本面为导向的分类城市住房调控体系，有效地防治投资性市场需求横跨区域轮动所引起的潜在市场风险。

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